Création d'une SCI

La SCI a un mode de fonctionnement basé sur la société. Au sein de statuts constitutifs, les associés nomment un représentant légal chargé de prendre les décisions de gestion quotidienne. Ils définissent également l’étendue de ses pouvoirs (ils peuvent décider que certaines décisions, comme la cession du bien ou la mise en œuvre de travaux de rénovation, par exemple, ne pourront être prises sans l’accord unanime des associés). La SCI permet ainsi de contourner le mode de fonctionnement relativement lourd de l’indivision qui implique l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion, même la plus minime.

La cession d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur les plus-values. Ce régime bénéficie d’un abattement fiscal variable selon la durée de détention, menant à une exonération totale après 22 ans. La cession des parts de SCI est soumise à la même règle fiscale, mais ici, la durée de détention se calcule à compter de la date de souscription des parts, sans tenir compte de la date d’entrée d’un bien immobilier dans la société. Ainsi, un contribuable associé de la SCI depuis plus de 22 ans pourra être entièrement exonéré d’impôt sur les plus-values relatif à la vente de ses parts, quelle que soit la durée de détention du bien par la SCI et même si cette dernière vient tout juste d’intégrer un nouveau bien.

1- Il n’existe pas de forme unipersonnelle:

Il est impossible de créer une SCI seul, la raison d’être de cette société étant de s’associer pour la gestion d’un patrimoine commun.

2- Attention aux actes de commerce:

La SCI est une société civile, qui ne peut donc pratiquer une activité commerciale. La location meublée ou à des professionnels reste possible, mais elle doit rester accessoire et implique l’application du régime de l’impôt sur les sociétés sans choix possible.

3- La comptabilité est obligatoire:

Les associés doivent se réunir annuellement pour une assemblée générale, mais il n’y a pas de formalités de publicité pour le procès verbal, qui doit simplement être établi puis conservé.

En revanche, une comptabilité rigoureuse doit être tenue. Si elle peut être simplifiée dans le cas d’une SCI à l’IR, le régime comptable de la SCI à l’IS se rapproche de celui d’une société commerciale.

4- Une participation aux bénéfices, mais aussi aux pertes:

Contrairement aux sociétés commerciales les plus courantes (SAS, SARL), la responsabilité des associés de SCI n’est pas limitée à leurs apports. Cela signifie que s’ils se partagent les bénéfices, ils répondent aussi indéfiniment et sur leur patrimoine propre des dettes de la société, en proportion de leur participation.

5- Des formalités liées à la création de la société:

Si les statuts de la SCI peuvent normalement être rédigés sous seing privé, l’intervention d’un notaire devient obligatoire en cas d’apport d’un bien immobilier au capital, avec inscription au service de la publicité foncière.

Pour le reste, la SCI doit être immatriculée au Registre du commerce et de sociétés, comme le serait une société commerciale, avec une même obligation de publicité dans un journal d’annonces légales.