La SCI Société Civile Immobilière est la forme juridique que nos avocats et consultants juridique vous conseil d’adopter si vous souhaitez faire de l'acquisition et de la gestion de biens immobiliers. La SCI permet une responsabilité des associés indéfinie et non solidaire pour un capital librement fixé (1 euro minimum). C'est une forme d'activité adaptée aux activités immobilière car elle permet aussi d’évite le démembrement de propriété en cas de succession avec une pluralité d’héritiers. Société composée de 2 personnes minimum, elle jouit d’un cadre légal peu contraignant, et permet de préserver son patrimoine.
Dirigée par un ou plusieurs gérants le gérant peut être un associé ou un tiers.
Par comparaison une SCI est souvent comparé à une SARL Familliale si vous souhaitez avoir plus de détails de comparaison avec les différentes formes juridique, nos experts ont mis ce tableau pour vous...
SCI en quelques points
- La SCI est une société à deux (2) actionnaires minimum (Associés) qui peut être une personne physique ou morale(c’est-à-dire une autre société), sans condition de nombre maximum d’associés, de nationalité ou âge.
- Le capital minimum pour sa création est de 1 euro versé à la banque, il n’y a pas de capital social minimum. Il n’est pas nécessaire que le capital social soit entièrement libéré au jour de la création de la SCI.
- La responsabilité et le risque financier du créateur se limite aux apports soit 100 euros de capital selon l’exemple si dessus, le patrimoine personnel du créateur ne sera pas touché sauf en cas de mauvaise gestion
- Les apports peuvent être en numéraire (= apport classique d’une somme d’argent) et en nature (= apport d’un bien). Il est classique d’apporter en nature un immeuble qui est ensuite géré par la SCI.
- Le gestionnaire de la structure SCI est appelé gérant, ce gérant peut seul ouà plusieurs et peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales (c’est-à-dire des sociétés). Le ou les Gérants peuvent, ou non, être également des associés de la SCI.
- L’objet de la SCI doit nécessairement civil et non commercial : c’est-à-dire qu’elle ne doit pas être constituée pour réaliser des actes de commerce (comme par exemple la vente et revente de biens immobiliers).
Pourquoi créer une SCI ?
- Pour Investir dans l’immobilier
- Gérer et transmettre un patrimoine familial (SCI familiale)
Investissement immobilier
- La SCI peut être l’outil idéal pour réaliser à plusieurs des investissements immobiliers qui n’auraient pu être effectués par une personne seule. Elle permet de réunir des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment bancaires), en vue d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif (SCI de location meublée).
Exemple : avec votre ami vous voulez chacun investir 100 000€, vous pouvez alors décider de créer une SCI en apportant chacun 100 000€. La SCI aura un capital social de 200 000€ et elle pourra acheter un immeuble de cette valeur. La SCI fera ensuite fructifier cet investissement et vous en percevrez chacun la moitié puisque vous êtes associé de la SCI à hauteur de 50%.
La SCI permet par ailleurs de mutualiser les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers.
Exemple : en créant une SCI vous devez tenir une comptabilité ce qui signifie que vos charges s’imputent sur vos recettes en diminuant votre résultat imposable. Si vous avez loué un appartement via une SCI et que ça vous a rapporté 10 000€ à l’année mais qu’à côté vous avez dû refaire la toiture pour un montant de 10 000€, vous ne payerez pas d’impôt sur les revenus perçus par la SCI.
- Eviter l’indivision
- Simplifier la cession du patrimoine
Responsabilité des associés
- Les associés d’une SCI sont tenus indéfiniment et personnellement des dettes de la SCI. Deux remarques importantes :
- Les associés ne peuvent être poursuivis qu’en cas de défaillance de la SCI
- Chaque associé n’est tenu qu’à hauteur de ses parts dans le capital social.
Exemple : la SCI a une dette de 100 000€ qu’elle ne peut pas payer. L’associé qui détient 10% de la SCI devra rembourser 10 000€ avec son patrimoine personnel, l’associé qui détient 60% de la SCI devra rembourser 60 000€.
Sachez que le fait d’investir par l’intermédiaire d’une SCI rend plus difficile l’obtention par un créancier d’informations relatives à l’étendue du patrimoine d’un associé.
Gestion du patrimoine professionnel immobilier simplifiée
Le fait de créer une SCI peut permettre à un chef d’entreprise de devenir propriétaire des locaux de sa société. Cela entraîne un certain nombre d’avantages :
- La société du chef d’entreprise verse un loyer à la SCI : le loyer sert à payer l’emprunt de l’immeuble détenu par la SCI et la société du chef d’entreprise diminue son résultat imposable du montant du loyer versé.
- Profiter de revenus complémentaires : une fois que la SCI ne rembourse plus l’emprunt vous bénéficiez directement de revenus complémentaires.
- Diversifier les risques : si la société du chef d’entreprise connaît des difficultés, votre patrimoine immobilier constitué par la SCI est à l’abri des créanciers.
Régime fiscal
Par principe la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). En pratique, cela signifie que la SCI ne paye pas d’impôt, ce sont les associés qui sont directement imposés à hauteur de leur participation dans le capital social.
Exemple : une SCI est constituée entre 4 associés qui détiennent chacun 25% du capital social. Elle réalise un bénéfice de 30 000€. La SCI ne paye pas d’impôt et chaque associé paye de l’impôt sur le revenu sur un montant de 7 500€ (soit 25% du bénéfice).
- Il est tout à fait possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option vous permet de de déduire du résultat de la SCI toutes les charges réelles exposées dans l’intérêt de la société
- Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés doit se faire en fonction de votre situation personnelle et après une analyse patrimoniale poussée.
COMMENT EST IMPOSÉ LE RÉSULTAT DE LA SCI ?
En principe, le résultat de la SCI est soumis à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que ce sont les associés qui sont directement imposés à proportion de leurs parts dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus seront également soumis au paiement de la CSG-CRDS à hauteur de 15,5%.
Option pour l’impôt sur les sociétés : il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés soit au moment de la constitution de la société dans le M0, soit par lettre recommandée au service des impôts. Cette option est irrévocable. En optant pour l’IS, les bénéfices sont imposés au taux réduit de 15% pour les 38120 premiers euros puis au taux de 28% pour les 500 000 euros suivants. Enfin, au taux de 33,33% pour le palier supérieur.
La rémunération du dirigeant est déductible du bénéfice. Néanmoins, le choix de cette option est irrévocable.
Les avantages et inconvénients de la SCI à l’IR et à l’IS:
La SCI à l’IR : lorsque vous réalisez une plus-value en cas de cession de parts sociales de votre SCI, celle-ci subira deux prélèvements :
- imposition à hauteur de 19%
- paiement de cotisations sociales (CSG-CRDS) à hauteur de 15,5%.
Vous pourrez bénéficier d’une exonération d’imposition sur cette plus-value passé un délai de 22 ans. Néanmoins, avant de bénéficier également d’une exonération de CSG-CRDS sur cette PV, vous devrez attendre 30 ans.
De plus, en optant pour l’IR, si vous dégagez un résultat faible, vous pourrez profiter du barème dégressif de l’IR qui vous permettra donc d’être faiblement imposé.
Cependant, contrairement à la SCI à l’IS, vous ne pourrez pas fiscalement amortir votre bien. Ainsi, les associés ne pourront pas voir le montant de leur imposition diminué.
La SCI à l’IS : en optant pour l’IS, les frais liés à l’acquisition de votre immeuble seront déductibles des résultats de la SCI. De plus, vous pourrez également amortir votre bien : chaque année vous pourrez donc déduire de vos bénéfices une partie de la valeur du bien (mais pas celle du terrain).
SIMPLIFICATION DE LA CESSION D’IMMEUBLE
Au lieu de procéder à la cession de l’immeuble lui-même, les associés de la SCI auront l’avantage de pouvoir céder leurs parts sociales.
- Les cessions de parts de SCI n’ont pas à être constatées par un acte authentique établi devant un notaire et engendrent donc des frais moindres qu’une cession directe d’immeuble.
Exemple : une SCI est constituée par 3 associés qui apportent au capital un immeuble de 300 000€. Le capital social est donc de 300 000€ et il est divisé en 3 000 parts sociales de 100€. Chaque associé détient 1 000 parts. Si un associé décède et que ces deux enfants héritent, ils percevront chacun 500 parts sociales de la SCI.
Le fait d’être passé par la création d’une SCI permet de recouper le patrimoine et de l’adapter sans vendre l’immeuble !
LES AVANTAGES DE LA SCI
La SCI permet de gérer à plusieurs un bien immobilier tout en évitant les problèmes de l’indivision : les décisions concernant la gestion de la SCI ne requièrent pas l’unanimité.
La SCI à l’IR : vous pourrez déduire certains frais comme par exemple : les intérêts d’emprunts, les frais d’entretien de gestion, de réparation, taxe foncière (hors OM) etc.
La SCI à l’IS : vous pourrez déduire de votre imposition en partie les frais d’acquisitions et de droits d’enregistrement de votre bien. Ainsi, les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c'est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.
LES INCONVÉNIENTS DE LA SCI
Son objet devant être civil, il faut faire attention à ne pas lui accorder dans son fonctionnement un objet commercial, sinon celle-pourra être requalifiée.
La SCI à l’IR à capital faible : en cas de vente des parts sociales, si une plus-value est réalisée elle sera imposée comme un bénéfice. Or, cette plus-value se calcule par rapport au capital souscrit (qui comprend également celui qui n’est pas libéré). Donc plus le capital est faible, plus la plus-value réalisée sera importante et donc imposée au prorata de la part qui revient à chaque associé.
La SCI à fort capital : si pour financer l’achat de l’immeuble vous avez recours à un emprunt pour compléter le capital libéré, vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt de votre imposition. En revanche, en fixant un capital élevé, si vous empruntez vous faites supporter une charge anormale à la société, avec un risque de ne pas pouvoir déduire les intérêts de votre imposition.
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